Thuê, Bán hay Mua? Đây là những chia sẻ thật lòng mà nhà môi giới bất động sản của bạn sẽ không nói cho bạn
Cho dù bạn đang bứt tóc khi cố tìm hiểu cách thuê nhà lần đầu tiên, hay là người lần đầu bán nhà đang nhìn chằm chằm vào tấm biển “Đang bán” và tự hỏi liệu mình có bao giờ bước tiếp được không, thì toàn bộ chuyện nhà cửa có thể khiến bạn cảm thấy như một nhóm chat hỗn loạn không bao giờ kết thúc. Tôi đã từng ở mọi vị thế trên bàn đàm phán này—người thuê nhà, chủ nhà, chủ Airbnb bất đắc dĩ, người bán miễn cưỡng—và tôi sẽ chia sẻ những điều mà tôi ước ai đó đã nói với mình sớm hơn.
Hãy bắt đầu với vấn đề lớn mà ai cũng gặp phải vào lúc nào đó: cuộc tranh luận thuê nhà hay mua nhà. Anh bạn Mike của tôi vẫn gọi đó là “vòng xoáy bảng tính.” Anh ấy đã dành sáu tháng so sánh các công cụ tính khoản vay thế chấp với giá thuê nhà, tính đến cả chi phí sửa mái nhà mà đáng lẽ anh ấy không bao giờ phải trả khi là người thuê, rồi lại hoảng hốt vì cảm giác “ném tiền qua cửa sổ” khi đi thuê. Đây là sự thật không ai nói ra: không có lựa chọn nào vốn dĩ thông minh hơn. Trong một thị trường đang nóng sốt, thuê nhà có thể là một siêu năng lực trong khi bạn tiết kiệm khoản trả trước hoặc chờ cơn sốt hạ nhiệt. Mua nhà giúp tích lũy giá trị tài sản, chắc chắn rồi, nhưng nó cũng trói buộc bạn với một bình nóng lạnh mà chắc chắn sẽ hỏng đúng vào cuối tuần bố mẹ vợ/chồng bạn đến thăm. Tôi thường nói với bạn bè rằng nếu bạn dự định ở yên ít nhất năm năm và có thu nhập ổn định, thì việc mua nhà là đáng để cân nhắc nghiêm túc. Nếu công việc của bạn có thể thay đổi hoặc bạn coi trọng sự tự do di chuyển, thì thuê nhà là một quyết định hoàn toàn trưởng thành.
Bây giờ, nếu bạn nghiêng về phương án thuê nhà, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để thuê một căn nhà mà không bị lừa đảo hoặc phải chấp nhận một nơi có mùi như chó ướt và sự hối tiếc. Bước đầu tiên là tìm một bất động sản cho thuê phù hợp với cuộc sống thực tế của bạn, chứ không phải cuộc sống trong mộng tưởng. Hãy bỏ qua những bức ảnh được dàn dựng và nhìn vào sơ đồ mặt bằng: chiếc ghế sofa của bạn có thực sự vừa không? Hãy kiểm tra áp lực nước, tín hiệu điện thoại, quãng đường đi làm vào giờ cao điểm. Tôi từng thuê một căn gác mái quyến rũ chỉ để phát hiện ra cửa sổ trời biến nó thành một phòng xông hơi vào mỗi buổi chiều—bài học đã được rút ra. Hãy sử dụng kết hợp nhiều nền tảng (Zillow, các nhóm Facebook địa phương, thậm chí cả việc lái xe quanh những khu phố bạn thích) vì những căn cho thuê tốt nhất thường không bao giờ xuất hiện trên các trang web lớn.
Khi bạn đã chọn được một căn, đừng bỏ qua việc đọc kỹ hợp đồng thuê nhà. Tôi nói thật đấy—hãy đọc từng điều khoản về bảo trì, phí trả trễ và việc cho thuê lại. Tôi từng thấy bạn bè ký hợp đồng mà không để ý đến quy định “không được có khách qua đêm quá 3 đêm mỗi tháng” khiến kế hoạch nghỉ lễ của họ tan tành. Một hợp đồng thuê chặt chẽ bảo vệ cả hai bên, vì vậy nếu có điều gì đó không ổn, hãy yêu cầu thay đổi ngay từ đầu. Hầu hết những chủ nhà tốt sẽ thương lượng, và nếu họ không chịu, đó là một dấu hiệu cảnh báo.
Nếu bạn đang cân nhắc việc ở dài hạn, tôi có một số mẹo thuê nhà dài hạn vượt xa lời khuyên thông thường như “trả tiền đúng hạn.” Thứ nhất, hãy đối xử với mối quan hệ giữa bạn và chủ nhà như một mối quan hệ đối tác chuyên nghiệp, chứ không phải mối quan hệ cha mẹ - con cái. Hãy ghi chép lại mọi thứ: chụp ảnh có ghi ngày khi bạn chuyển đến, gửi yêu cầu sửa chữa qua email thay vì gọi điện, và giữ một thư mục lưu tất cả các liên lạc. Thứ hai, hãy biết quyền của người thuê nhà tại địa phương—chúng có thể mạnh đến bất ngờ. Ở một số thành phố, bạn có thể giữ lại tiền thuê nếu các sửa chữa thiết yếu không được thực hiện, nhưng quy trình này phải được thực hiện đúng quy định. Và thứ ba, hãy nghĩ đến việc gia hạn hợp đồng từ sớm. Một tháng trước khi hợp đồng của bạn hết hạn, hãy bắt đầu trao đổi về khả năng gia hạn. Các chủ nhà thích những người thuê đáng tin cậy và thậm chí có thể không tăng giá thuê nếu bạn chủ động.
Bây giờ hãy lật mặt đồng xu. Có thể bạn đang trong cảnh nhà vắng con cái (empty nest) hoặc có một bất động sản thứ hai và ý tưởng cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn. Cẩm nang cho thuê ngắn hạn mà tôi dành cho bạn bắt đầu bằng điều này: đó là ngành kinh doanh dịch vụ lưu trú, không phải thu nhập thụ động. Giờ đây bạn đang cạnh tranh với các khách sạn. Ảnh chụp cần sáng sủa và chân thực, việc nhận phòng phải liền mạch, và vâng, bạn sẽ nhận được tin nhắn lúc 2 giờ sáng hỏi mật khẩu Wi-Fi. Các nền tảng như Airbnb và Vrbo lo một phần việc tiếp thị, nhưng thành công của bạn phụ thuộc vào các đánh giá. Tôi luôn để lại một lời nhắn chào mừng được cá nhân hóa và một món đặc sản địa phương nhỏ – đơn giản đến mức ngớ ngẩn nhưng nó được nhắc đến trong một nửa số đánh giá của khách. Ngoài ra, hãy kiểm tra các quy định địa phương một cách kỹ lưỡng. Nhiều thành phố yêu cầu giấy phép hoặc giới hạn số đêm bạn có thể cho thuê, và bị phát hiện hoạt động không có giấy phép có thể là một cơn ác mộng tài chính. Định giá là một nghệ thuật: quá cao thì phòng trống, quá thấp thì bạn thu hút nhóm khách tiệc tùng. Hãy nghiên cứu mức giá các căn tương tự đang tính và điều chỉnh theo mùa và sự kiện.
Nhưng nếu bạn hoàn toàn không cho thuê – nếu bạn cần bán, và lý tưởng là bán nhà nhanh vì phải chuyển công tác, ly hôn, hoặc chỉ vì khao khát cháy bỏng thoát khỏi những người hàng xóm đang đẩy bạn ra khỏi cửa? Tôi từng là người bán nhà lần đầu và việc đó giống như học một ngôn ngữ mới trong khi chạy trên máy chạy bộ. Nếu tốc độ quan trọng, hãy thực hiện kiểm tra trước khi rao bán (pre-listing inspection) để bạn có thể khắc phục những yếu tố có thể khiến người mua từ chối trước khi họ đến xem. Hãy dọn dẹp tối giản như một nhà sư – bạn không chỉ đang dọn dẹp, bạn đang xóa bỏ dấu ấn cá nhân để người mua có thể hình dung cuộc sống của chính họ ở đó. Định giá đúng ngay từ ngày đầu là rất quan trọng; một căn nhà rao bán quá lâu sẽ bị gắn mác, và cuối cùng bạn vẫn phải hạ giá. Để bán nhanh hơn, hãy cân nhắc phương thức bán nhà chính chủ (house for sale by owner) nếu bạn thấy thoải mái với giấy tờ và tiếp thị, nhưng hãy biết rằng các đại lý thường mang lại kiến thức thị trường và sức mạnh đàm phán vô giá. Nếu đi theo hướng FSBO (bán chính chủ), hãy đầu tư vào niêm yết MLS trả phí cố định và ảnh chụp chuyên nghiệp, đồng thời chuẩn bị sẵn sàng xử lý các đề nghị trả giá thấp một cách bình tĩnh. Tôi từng tự bán một căn hộ chung cư và tiết kiệm được khoản hoa hồng, nhưng tôi cũng đã dành hàng giờ qua điện thoại với công ty xử lý giấy tờ quyền sở hữu (title company) để gỡ rối một khoản nợ thế chấp (lien) mà tôi không biết là tồn tại. Có đáng không? Chỉ đáng chút ít.
Để rút lui thật nhanh mà không cần các buổi xem nhà, có các dịch vụ người mua tiền mặt trực tiếp hoặc iBuyer, nhưng họ sẽ trả dưới giá thị trường. Đó là sự đánh đổi tối thượng: tốc độ và sự chắc chắn đổi lấy lợi nhuận tối đa. Tôi từng chứng kiến một đồng nghiệp sử dụng dịch vụ này sau một chuyện khẩn cấp trong gia đình và cô ấy đã chuyển đi trong hai tuần, tiền mặt trong tay, không cần sửa chữa. Cô ấy có hài lòng với con số nhận được không? Không. Cô ấy có khóc vì nhẹ nhõm khi giao dịch hoàn tất không? Có.
Khi khép lại bài viết này, tôi muốn quay trở lại khía cạnh cảm xúc, bởi vì các quyết định về nhà ở không bao giờ chỉ là những con số. Dù bạn đang lùng sục các lời khuyên về cách cho thuê nhà, cân nhắc các mẹo cho thuê dài hạn với thế giới hỗn loạn của các chiến thuật trong cẩm nang cho thuê ngắn hạn, hay cố gắng tìm ra cách tốt nhất để bán nhà nhanh, hãy bao dung với chính mình. Thị trường sẽ khó lường, dì của bạn sẽ có ý kiến, và sẽ có điều gì đó trục trặc. Nhưng mấu chốt là biết rõ các ưu tiên của bạn. Bạn đang theo đuổi sự linh hoạt hay sự ổn định? Thu nhập tối đa hay ít rắc rối nhất? Một khi bạn đã rõ điều đó, mỗi tin rao, mỗi hợp đồng thuê, mỗi buổi mở bán nhà đều trở thành một bước tiến tới cuộc sống bạn thực sự mong muốn. Và này, nếu mọi thứ khác thất bại, luôn có một căn nhà bán chính chủ rẻ bất thường có thể là viên ngọc thô chưa mài giũa – hoặc là một hố tiền. Bạn sẽ không biết cho đến khi đi xem, và đó là một nửa cuộc phiêu lưu.